土地使用权证核定的面积不包括代征用地面积
发布时间:2018-05-18 浏览量:7011
土地使用权证核定的面积不包括代征用地面积
(博云天财经法律事业部 史书明)
前 言
近期,最高人民法院针对上诉人肖作树、王惠琳、武汉融兴房地产开发有限公司与被上诉人湖北天人房地产综合开发有限公司、武汉外经房地产开发有限公司股权转让纠纷一案,作出(2017)最高法民终262号民事判决,认定“土地使用权证核定的面积仅包括净用地的面积,而不包括代征地的面积”。应该说,当前大家对于国有土地使用权证载明的面积是否包括代征用地面积这一问题的认识存在非常大的分歧,而上述判决书在一定程度上给予了明确界定,因而具有重要的参考价值。
主要争议焦点
2005年6月22日,上诉人肖作树、王惠琳与被上诉人签订了《股权转让合同补充协议》,其中第1条明确约定“如果该土地实际亩数(以国有土地使用权证核定面积为准)多于或少于237.62亩,则合同各方按实得面积与转让金总额的比例增减,多退少补”。肖作树、王惠琳一方在上诉中提出,此条款约定的“实得面积”应解释为建筑面积,而被上诉人则认为“实得面积”是指土地使用权证核定的面积。
最高人民法院观点
最高人民法院认定,上诉人主张实得面积为建筑面积的理由不成立。...(2)国有土地证载明的面积是土地面积,而非建筑面积。括弧中特别注明的“以国有土地使用权证核定面积为准”进一步证明了该句中所说的“面积”指的是土地面积,而非建筑面积...(4)土地使用权证核定的面积仅包括净用地的面积,而不包括代征地的面积。肖作树方认为约定中的“237.62亩”既包括净用地也包括代征地,这一观点显然与括弧中特别注明的“以国有土地使用权证核定面积为准”之内容是不符的。
本文观点
最高人民法院生效判决的认定来得恰到好处,对这个长期以来困扰大家的难题划了一个句号,确立了一个明确的标准,即国有土地使用权证上核定的土地面积应当是权属清晰、安置补偿到位、土地平整的“净地”,而不包括代征用地面积。在国有土地使用权有偿使用制度之下,投资主体要从国家取得对拟投资地块的使用权,已经需要缴纳巨额土地出让金,如果在用于项目开发的“净地”之外,竟然连市政用地也需要企业出资征用,则势必加重投资主体的经济负担,削弱其信心。如果在项目的前期策划和规划意见出具时,代征用地事宜已经明确,那么是否继续开发该地块将取决于投资企业的选择;但是,假如在项目前期规划中没有明确代征地的费用承担问题,则土地使用权证中的面积只能解释为供开发商用于项目建设的“净地”。从这一角度,本文赞同最高人民法院生效判决书的意见:土地使用权证核定的面积仅包括净用地的面积,不包括代征地的面积。