执行程序中的虚假租赁

（刑事法律事业部）

2018年6月5日，最高人民法院与北京市高级人民法院联合举办第四期“决胜执行难”全媒体直播，发布《人民法院依法打击拒不执行判决、裁定罪典型案例》。 执行难一直是长期制约人民法院工作开展和司法公正的老大难问题。在实践中，很多被执行人为了阻止法院的强制执行，恶意与第三人签订长期虚假租赁合同，利用《合同法》第229条“买卖不破租赁”的绝对效力阻碍执行的推进。同时，在拍卖过程中，因租赁权的存在，被执行财产的市场价值降低，致使法院多次流拍屡见不鲜。

虽然《民事诉讼法》第115条规定了因妨碍诉讼活动“对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下”，但是相对于不动产的价值，仍不足以使其得到震慑，以至于实践中，此类案件层出不穷，具体有以下几种常见情形：

一、租赁合同日期倒签。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”故“买卖不破租赁”规则并不是任意适用，被执行人为了规避该项法律规定，在法院查封不动产期间，与第三人恶意串通签订租赁合同，且签订日期在查封或者担保物权设立之前。此种情形，一般可以申请鉴定该租赁合同签名以及签订时间与被执行人最近的法律文书上签名进行字迹鉴定，从而确定合同的真实性。

二、五年以上长期租赁合同租金一次性付清。巨额租金一次性付清明显是违背常理，不符合租赁市场交易习惯，在此种情形下，被执行人应该就该上述租金实际支付情况承担证明责任，举证证明租金的支付时间、地点、转账凭证等真实情况，排除对执行工作的影响。

三、仅保留租赁合同的签名页，私自变更合同的主要条款，伪造成一份新的租赁合同。租赁合同真实存在，房子也实际交付占有使用，但是该房子的租赁期限可能已经结束或者即将结束不影响法院的强制执行，此种情形，最难甄别。部分地区已经实行了房屋租赁登记备案制度，可以申请查询，或者申请合同前后笔迹鉴定，如果发现前后笔迹不同，该份租赁合同即可予以排除。

四、以租抵债。被执行人的其他债权人与被执行人签订一份租赁合同，以被执行人名下不动产的长期租金收益抵偿其债务，或者将不动产直接交付给该债权人长期使用，抵偿其债权。如该不动产进入执行程序，继续认定该以租抵债协议依法有效不仅损害了其他债权人的合法权益，也不利于买受人的对该不动产的占有使用。因此对于被执行人将其名下不动产交付给其他债权人长期使用，以租金形式清偿债务的，在人民法院查封之前已经抵偿的部分可以认定为已实际履行完毕；但在人民法院查封之后，应视为自动冻结该讼争不动产租金收益，其他案外债权人的抵债主张不得对抗法院的查封执行。

五、未支付租金。在合法设立的租赁合同中，承租人具有支付租金的义务。承租人按照合同约定支付租金，是租赁合同真实履行的必然要求。因此，审查承租人支付租金的情况，是认定租赁合同是否真实履行的一个重要因素。执行程序中，如果第三人既未支付租金，也未实际占有使用，则对于租赁合同真实存在的主张应当不予支持。

笔者认为，《民事诉讼法》规定的妨害诉讼活动的处罚措施不足与价值数百万甚至上千万、上亿的不动产相对抗，也无法震慑潜在的虚假租赁人。为有效杜绝虚假租赁在执行程序中的泛滥，可以从以下两个方面努力：一是强制实行不动产租赁登记备案制度；二是法院加强实质审查，在审查过程中合理分配举证责任，尽可能排除对执行的阻碍。